Простым языком о бухгалтерии и налогах

Все о капитальном ремонте.

Кап.ремонт – понятие.

Простыми словами это когда меняют, бывает, что и восстанавливают строительные конструкции, в том числе их отдельные элементы.

Бывает случаи, что даже при применении достаточно хороших по качеству материалов и современных технологий строительства, конструкции и оборудование здания не могут сохранять свой первоначальный облик. Ухудшение характеристик, износ и повреждения стен, перекрытий, иных элементов здания может привести к его полному или частичному обрушению, создает угрозу для безопасности граждан и имущества. Чтобы устранить
возникшие в связи с этим проблемы, собственник должен своевременно провести капитальный ремонт.

В каких случаях нужно проводить кап.ремонт:
1. Нормативный или естественный износ, когда продление срока эксплуатации объекта зависит от проведения планового ремонта;
2. Необходимость заменить или восстановить поврежденные конструкции и элементы объекта капитального строительства;
3. Принятие решения об улучшении характеристик зданий и отдельных элементов, в том числе при применении более долговечных или современных материалов;
4. Нужно устранить замечания надзорных органов, если в ходе проверки выявлено ненадлежащее состояние конструкций.
Кап. ремонт могут проводить как планово, так и внеочередно. Например, если вдруг произошло стихийное бедствие. При таком раскладе возникает внеочередной кап. ремонт.

Капитальный ремонт реконструкция. Отличие.
Реконструкция это такое выполнение строительных работ, которое связано с изменением параметров и характеристик объекта или его частей.
Реконструкция и кап. ремонт отличаются по следующим признакам:
  • Реконструкция она всегда связана с заменой и восстановлением несущих конструкций, а кап. ремонт в этом случае может проводиться только по их отдельным элементам;
  • Для того чтобы провести реконструкцию, нужно получить разрешение на строительство, а не только оформить проект;
  • Реконструкция может предусматривать изменение основных параметров объекта (этажность, площадь и многое другое), а кап. ремонт может только улучшать качество и свойства здания и его конструкций.

По действующему законодательству, капитальный ремонт многоквартирного дома, далее МКД, должен производиться раз в 30 лет. За этим следит специально созданный фонд, он называется Фонд капитального ремонта (ФКР). В каждом регионе у Фонда есть свое представительство. Сотрудники этих ведомств составляют список домов, где требуется провести ремонтные работы, и график их исполнения.
Жители МКД не могут не платить за кап. ремонт, потому что это их обязанность, которая прописана в законе. Но в принципе сами жители могут решить, каким именно способом будут накапливаться денежные средства для проведения кап. ремонта.

Существует два варианта:
• Спец. счёт МКД в банке;
• Формирование фонда кап. ремонта на счёте регионального оператора капремонта.

По умолчанию взносы поступают на счёт регионального оператора. Спец. счётом владеет организация, обслуживающая МКД (УО, ТСЖ или ЖСК). Сбором средств, при наличии спец. счёта, также занимается УО, ТСЖ или ЖСК, которая обслуживает МКД, кап. ремонт в таком случае включается отдельной строкой в квитанцию за управление и обслуживание общего имущества МКД. Региональный оператор кап. ремонта – это организация со стороны, которая выставляет отдельную квитанцию. Стоит также отметить, что УО, ТСЖ или ЖСК не могут размещать взносы на кап. ремонт на своих банковских счетах. Это будет являться нарушением жилищного законодательства и за это даже могут оштрафовать.

Согласно ЖК РФ размер взноса на капремонт устанавливается органами государственной власти субъекта РФ и изменяется на основании их нормативно-правовых актов. Единой ставки для оплаты кап. ремонта нет, в каждом регионе собственники платят разные суммы.

Есть определенный перечень работ по капремонту, который может быть выполнен за счет средств, накопленных исходя из этого минимального размера взноса.
А теперь самый острый вопрос, который до сих пор волнует многих людей: можно ли не платить за кап. ремонт?! Что же ждет тех, кто не платил ни разу или перестал оплачивать по квитанциям за кап. ремонт? В таком случае будут насчитываться пени, дело может дойти до суда, будет приостановлена выплата всех субсидий, человек лишится льгот, которые ему были предоставлены ранее (ст.154, 159-160 ЖК РФ). Поэтому каждый человек должен решить, что ему дороже.

Давайте теперь разберёмся, какие же виды работ могут быть выполнены за счет накопленных средств:
1. Ремонт фасада
2. Ремонт крыши;
3. Ремонт, а возможно и замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
4. Ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в МКД;
5. Ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло -, газо-, водоснабжения, водоотведения.

Этот перечень может быть еще дополнен. Если собственники помещения в МКД примут решение, то часть фонда может быть использована на финансирование любых других услуг и работ по кап. ремонту общего имущества в МКД.
Контроль за проведением кап. ремонта лежит на региональном операторе в том случае, если денежные средства накапливаются на его спец.счете. А если у МКД есть спец. счет, то все возникающие претензии к качеству нужно адресовать УК, ТСЖ или ЖСК, которые обслуживают ваш дом.

Теперь поговорим о сроках проведения кап.ремонта в МКД. Их устанавливает УК или ТСЖ (в зависимости от той формы управления домом, которую избрали собственники). Обычно кап.ремонт делают примерно через 10-15 лет после ввода объекта в эксплуатацию.

А теперь рассмотрим как рассчитывается ежемесячный платеж на кап.ремонт. Он рассчитывается, исходя из общей площади помещения, которая принадлежит собственнику.

Существует даже специальная формула расчета:
установленный минимальный размер взноса на капитальный ремонт х общая площадь помещения.

Установленный минимальный размер взноса может быть увеличен на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД, оформленного в соответствии с действующим законодательством.

Рассмотрим, чем же капитальный ремонт отличается от текущего ремонта. Их отличие в том, что финансируются они по-разному и перечень работ у них разный.
Текущий ремонт проводит организация, которая обслуживает ваш дом. Он оплачивается за счёт тех средств, которые собирают на содержание общего имущества дома;
Для кап. ремонта формируется фонд и именно из его средств финансируется кап.ремонт.
Что касаемо самих работ, которые должны проводиться по текущему ремонту, то они носят, скорее всего, предупредительный характер, т.е. УК должна проводить осмотр помещений и на этом основании уже составлять план работ, которые будут проводиться.
Во время кап. ремонта происходит именно восстановление или замена, например, внутридомовых инженерных сетей.

Какие же можно сделать выводы по вопросу, который связан с кап. ремонтом?
В принципе, эта проблема проявляется в целом по всей стране, в регионах – локально. В большей степени это, конечно, зависит от самих собственников помещений, которые платят взносы на кап.ремонт. Очень низкая информированность об этом на начальном этапе послужила причиной того, что граждане не смогли реализовать свои права на выбор способа накопления взносов. Люди просто стали отказываться платить взносы за кап. ремонт, т.к. размер взносов за кап.ремонт был не справедлив, по льготным категориям граждан тоже ничего не понятно. К этой категории можно отнести жителей новостроек. Население не доверяет системе капитального ремонта. Нужно учитывать мнения и интересы граждан, т.к. именно для них разработана эта система, чтобы улучшить качество жизни населения.